"밍글라바 미얀마"
긍정의 하루 보내고 계시나요?
미얀마 성공투자 파트너 백봉현입니다.
미얀마 양곤 이노시티를 투자관점에서 미얀마 양곤의 서비스 아파트 임대료가 비싼 이유를 분석하였습니다.
"칭찬은 우리 모두에게 진정한 승리를 안겨준다."
남들의 호감 없이 진정한 칭찬을 들을 수 없다.
그리고 당신 자신에 대한 호감 없이는 당신은 그 누구에게도 진정한 칭찬을 할 수 없다.
■ 미얀마 양곤 서비스 아파트 임대료가 비싼 이유
미얀마는 한국의 1980년대 경제 수준인데미얀마 양곤의 30평대 고급 서비스 아파트 년 임대료가 6,000~8,000만원으로 비싸게 형성이 되어 있는 이유는 무엇인가?
▲ 미얀마 양곤에 있는 고급 서비스 아파트라고 볼 수 있는 주거공간은 롯게 레지던스, 골든 힐 타워, 마리나 레지던스, 사쿠라 타워 4곳 정도입니다.
상기 아파트 거주 시 월 임대료는 방 3개 기준 약 6,000달러이고, 1년이면 약 8천만원의 임대료를 주고 살고 있는 것입니다.
▲ 미얀마 양곤의 고급 서비스 아파트 임대료가 바싼 이유는 아파트의 과도하게 많은 수요와 절대적으로 부족한 공급의 불균형 때문입니다.
미얀마 양곤의 고급 서비스 아파트의 공급량을 보면
2020년에서 2012년까지는 추가 공급량이 없이 약 750세대에 정체되어있고
2013년에는 약 250세대가 공급되어 1,000세대가 되었으며
2018년까지 5년간 추가 공급이 되어 2,300세대가 되었습니다.
미얀마 양곤의 외국인 아파트 수요를 보면
2014년에 5만명 이었던 외국인 수요가 2018년에는 10만 명으로 늘었습니다.
외국인이 미얀마에 들어와서 거주할 곳을 선정하는데 여러가지 경우의 수가 있다고 하더라도 거주할 곳을 찾는 외국인의 수요가 과도하게 많고 외국인들이 거주할 만한 곳이 절대적으로 부족하다는 것을 알 수 있습니다.
▲ 미얀마에 갑자기 외국인들이 몰려들어 수요와 공급의 불균형으로 아파트 임대료가 비싸졌습니다.
외국인들이 미얀마로 갑자기 몰려들고 있는 이유는 무엇일까요?
미얀마는 독립이후 군사정권 시절에는 경제개방 정책을 펼치지 않았으나 2011년 민주정권으로 교체 이후 국민의 빈곤함을 해결하고자 경제개방과 경제개혁 정책을 펼치고 있습니다.
풍부한 지하자원과 저렴한 인건비, 지리적 경쟁력을 갖고 있는 미얀마는 경제개방 이후 세계각국에서 투자를 위해 미얀마로 몰려들고 있는 것입니다.
[세계는 지금] 개방 속도 내는 미얀마 - 세계일보
북한과 함께 대표적인 인권탄압국이었던 미얀마의 개방 속도가 거세다. 안팎에서 도움을 주고받는 줄탁동기의 형국이다. 미얀마는 연이은 개혁 조치로 세계에 걸어뒀던 빗장을 풀고 있으며,...
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미얀마 가보니 "美中日 양곤투자전쟁.. 한국은 아직"
기회의 땅 미얀마 투자 러시방 하나에 4000달러해도 방 없어미얀마 제대로 알아야 '기회' '기회의 땅' 미얀마는 지금 열병에 빠졌다. 밀려드는 강대국들의 투자 열풍과 미얀마 정부의 빈곤 해결을
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국내 은행들이 개혁에 나선 미얀마 시장에 발 빠르게 대응하고 있다. 국내 기업들의 진출도 잇따를 예정이어서 앞으로 시장선점을 위한 은행권의 경쟁은 더욱 치열할 전망이다.19일 금융권에 따
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▲ 미얀마 양곤의 도시는 영국 강점기 시기에 계획 건설된 것으로 약 100여년이 지나 노후화된 곳이 많습니다.
미얀마는 우기와 건기의 기후 특성상 우기에는 약 4~5개월 동안 매일 비가오는데 방수공사가 제대로 안되어 있는 건물에는 빗물이 벽에 스며들어 곰팡이가 생깁니다.
미얀마는 도시인프라가 열악하여 전력공급이 부족하여 정전이 자주 됩니다.
열대기후의 무더운 미얀마에서 정전으로 에어컨, 냉장고, 샤워기, 엘리베이터 등이 중단된다면 어떨까요?
특히 아이들을 키우는 가정 주부입장에서 곰팡이가 창궐하는 집에 정전으로 에어컨, 냉장고, 샤워기 등이 작동이 안 된다면 가정 주부의 심정이 어떨까요?
미얀마 현지인들은 과거부터 그렇게 살아왔기 때문에 적응이 되어 살아가고 있지만 미얀마에 파견을 나온 외국인들은 이러한 주거 환경에서는 살아가기 힘들 것입니다.
▲ 미얀마 양곤의 서비스 아파트를 보면 고급, 중급, 하급으로 구분할 수 있습니다.
서비스 아파트 임대료는 하급에서 중급, 중급에서 고급을 갈수록 약 2배 정도 차이가 나고 고급 서비스 아파트의 경우에는 월 임대료가 약 6,000달러를 넘어서고 있습니다.
고급 서비스 아파트의 경우 1년에 약 8,000만원의 임대료를 지불하면서 살고 있다는 것인데 이렇게 비싼 임대료를 주고 살고 있는 사람들은 누구일까?
상식적으로 생각해 봐도 개인적으로 사업을하러 미얀마에 갔다면 이렇게 비싼 임대료를 자비를 주고 살 사람은 없을 것입니다.
돈 벌어서 비싼 임대료로 다 쓰는 것보다는 주거환경이 열악하더라도 비용 절감을 위해 참고 살 것입니다.
하지만 자비로 거주비를 자비로 내지 않고 거주비를 지원받는 경우라면 어떨까요?
정부나 기업을 대표해서 미얀마에 파견을 나오는 경우에는 정부나 기업에서 거주비를 지원해 주고 있고 파견을 나오는 사람들은 본국에서는 엘리트 그룹에 속해 있는 사람들 이여서 그만한 대우를 받기를 원할 것입니다.
미얀마 양곤에는 정부나 기업에서 파견 나온 사람들이 원하는 수준의 서비스 아파트 공급은 아직도 부족하여 고급 서비스 아파트에 입주하려면 3~6개월을 기다려야 합니다.
▲ 금리는 투자를 결정하는데 중요한 지표입니다.
미얀마 대출이자는 13%입니다.
미얀마 국민이 미얀마 현지에서 사업을 할 때 은행에서 10억을 대출받으면 1년에 2억 5천만원을 벌어야 이자 1억 3천만원 갚고 10년 상환 원금 1억 갚고 나면 2천만원 남습니다.
미얀마에서 사업을 하려면 사업 수익성이 25% 이상은 되어야 하지 않을까요?
한국에서는 3억 5천 투자해서 6,000만원 수익이 발생한다면 약 17% 수익률로 훌륭한 투자라고 할 것이지만 미얀마에서는 17% 수익률의 투자는 훌륭한 투자가 아닌 끔찍한 투자로 볼 것입니다.
미얀마 국민 입장에서는 고급 서비스 아파트 이노시티에 대한 투자가 매력적이지 않을 수 있는 것입니다.
▲ 응답하라 1988을 보면 1988년 은행 예금 이자가 15%라고 하고 강남 은마아파트가 5,000만원한 다고 합니다.
1988년에 한국에서 10억 대출받아 사업을 하면 3억~4억은 남아야 사업을 할 수 있었겠지요.
일본의 싼 금리의 자금을 들여와서 한국의 비싼 금리 차이로 성공한 기업이 있습니다.
미얀마를 대상으로 본다면 미얀마는 1980년대 한국이고 한국은 1980년대 일본으로 볼 수 있습니다.
▲ 미얀마 서비스 아파트 임대료가 비싼 이유는 절대적으로 부족한 아파트 공급량 때문입니다.
한국처럼 산을 깎고 논을 메워서 대단위로 아파트를 공급하면 수요와 공급을 조절하면 되어 임대료가 떨어질 것이라고 누구나 생각할 수 있습니다.
하지만 2013년부터 치솟은 아파트 임대료가 7년이 지난 지금까지 유지되고 있는 이유는 무엇이고 대단위 아파트 공급이 이루어지지 않는 이유는 무엇일까?
미얀마 양곤에 대단위로 아파트 공급이 이루어질 수 없는 이유는
대단위 아파트 공급을 감당할 수 없는 미얀마 양곤의 열악한 도시 인프라 때문입니다.
미얀마 양곤의 도시는 영국 강점기 시기에 건설되어 약 100년이 넘은 것으로 도로, 전력, 상하수도 등 도시 인프라가 현재 상황을 감당할 수 없을 정도로 열악하여 심각한 교통정체, 잦은 정전, 우기 시 도로 침수 등 문제점을 갖고 있습니다.
열악한 도시 인프라가 해결되지 않는 한 대단위 아파트 공급을 할 경우 악순환이 반복될 것이기에 미얀마 정부에서도 아파트 허가를 제한하고 있는 상황입니다.
미얀마 양곤의 땅 값이 비싸기 때문입니다.
미얀마는 토지의 70%는 국가 소유이고 30% 정도가 개인 소유입니다.
개인이 소유한 땅은 평당 1억 이상의 호가가 형성된 곳이 있을 정도로 비싸기 때문에 개인 소유 땅을 매입해서 서비스 아파트를 짓고 수익을 창출하기에는 땅값이 너무 비싸서 할 수가 없는 것입니다.
방법은 국가 토지를 장기 임대하여 서비스 아파트를 지어야 하는데 미얀마 정부가 허가를 제한하고 있어 서비스 아파트 공급량이 절대적으로 부족한 것이고 이러한 현상은 상당기간 지속될 것으로 전망할 수 있습니다.
■ 미얀마 양곤 이노시티
미얀마 양곤의 이노시티는 2011년에 미얀마 정부의 터미널 부지 개발 요청을 시점으로 2015년에 아파트 건축 허가를 받아 시행하고 있는 것입니다.
이노시티 건설도 2016년 4월 기공식을 시점으로 현재까지 4년 이상 공사를 진행해오고 있습니다.
건축허가에서 공사 진행 상황을 보면 미얀마 양곤에서 대단위 아파트 공사를 하는 것이 얼마나 어려운 일인지 알 수 있습니다.
미얀마 양곤의 서비스 아파트는 수요와 공급의 불균형으로 인해 30평대 고급 서비스 아파트 년 임대료가 6,000~8,000만원이 형성되었고 공급 부족으로 3~6개월 대기를 해야 입주가 가능하며 향후 상당기간 아파트 공급이 제한되는 미얀마 양곤에 건설하고 있는 이노시티는 투자할 만한 가치가 있습니다.
오늘도 일사천리로 풀려서 행복하게 되어 덕분입니다. 감사합니다.
기회의 땅 미얀마 "이노시티" | 밴드
미얀마 양곤에 30평대 고급서비스아파트 임대료가 년 6,000~8,000만원 한다면 믿을 수 있겠습니까..? 하지만 사실입니다. 이노그룹이 우리나라 최초로 미얀마 양곤에 고급서비스아파트 "이노시티"��
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이노시티 분양사업부
팀장 백 봉 현 O1O. 2773. 49OO
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